壊れた建物を直して欲しい

不動産賃貸借契約で、賃借した建物が壊れている等の瑕疵（かし）があった場合、原則として、賃貸人が修繕することになります。しかし、賃貸人が修繕をしない場合は、賃借人が自ら主膳を行い、その費用を賃貸人に請求することができます。ここでは、修繕が認められる場合と、修繕費を請求する場合の方法について解説します。

修繕してもらえる場合とは

不動産の賃貸人には、賃借人が問題なくその不動産を使用するために必要な修繕をする義務があると、法律で定められています。
修繕が必要な具体的ケースとしては、天井から雨漏りがする、ドアに鍵がかからない、電気、ガス、水道が給湯器の故障で使えないなど設備上の問題がある場合がありあます。
ただし、賃貸人は、全ての場合に修繕をしなければならないわけではありません。破損、故障等により、修繕義務が生じるとされています。
そこで、障子の張り替えや水道のパッキンが緩んでいるなどの修繕は賃借人に修繕義務があるとされています。また、賃借人自身が損壊した場合は、賃貸人は修繕する義務はありません。

修繕を請求する方法とは

賃貸借の建物の利用ができない場合や、著しく支障が生じる場合には、賃借人は賃貸人に修理を請求できます。
しかし、賃貸人に修理を請求しても応じてくれないような場合には、賃借人が自分で修理をして、その費用を賃貸人に請求することも可能です。
借りている物件を、使用に適した状態に維持、保存するための費用を「必要費」といいますが、賃貸人はこの必要費をすぐに賃借人に返さなければならないと民法で定められています。なお、借主が支払った費用を家賃から差し引くといった対応をとることも可能です。借主が支払った費用を家賃から差し引くといった対応をとることもできます。

修繕費用を賃貸人に請求できない場合とは

賃貸借契約の中に、「修理費用は賃借人の負担とする。」という特約が定められている場合には、このような特約も原則として有効とされ、賃借人が修理費用を負担する必要があります。
ただし、この特約は、通常予想される修繕だけにとどまり、地震や水害等で建物を修繕する必要が生じたときは、賃貸人が修繕すべきと考えられています。
また、このような特約が認められるのは、家賃が相場よりも相当低い等の事情がある場合に限られ、家賃は通常あるいは高額に設定しているのに、大規模な修繕費用を賃借人の負担とする特約は、特約自体が無効とされる可能性があります。